Immobilienerbschaften verteuern sich/Neue Grundvermögensbewertungsordnung steht vor der Verabschiedung

Nürnberg) Im Zuge der Reform der Erbschaftsteuer, die im Laufe des Jahres in Kraft treten soll, muss angesichts der Auflagen aus dem Bundesverfassungsgerichtsurteils von Januar 2007 auch die Bewertung von Grundstücken beim Erbfall neu geregelt werden. Mit der Vorlage eines Diskussionsentwurfs zur entsprechenden Änderung des Bewertungsgesetzes konkretisiert der Gesetzgeber nunmehr seine Vorstellungen.

Kernaussage für alle zukünftigen Bewertungsarten ist, so der Nürnberger Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht Dr. Norbert Gieseler, Vizepräsident der Deutschen Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht e. V. (DANSEF) in Nürnberg, dass sich die Werte für Immobilienvererbungen in Zukunft teilweise drastisch erhöhen. Insbesondere bei der Vererbung und Verschenkung von Ein- und Zweifamilienhäusern, die aufgrund der derzeit noch geltenden Bewertungsmethode im Bundesdurchschnitt häufig nur mit rd. 51 % ihres tatsächlichen Wertes angesetzt wurden, ist in Zukunft mit einer Verdoppelung des Wertansatzes zu rechnen.

-Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sollen nach dem Wortlaut des Gesetzentwurfes auch in Zukunft mit dem zuletzt vor dem Besteuerungszeitpunkt ermittelten „Bodenrichtwert“, also Grundfläche x m²/Preis, angesetzt werden. Der bisher geltende Abschlag von 20 % hierauf soll nach dem Gesetzentwurf entfallen, wogegen sich der Bundesrat allerdings in seiner Stellungnahme ausgesprochen hat.

-Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken wird in Zukunft zwischen dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren unterschieden. Das sogenannte „Vergleichswertverfahren“ kommt insbesondere bei der Bewertung von

* Ein- und Zweifamilienhäusern
* Wohnungseigentum sowie
* Teileigentum

in Betracht. Bei diesem Verfahren soll der Marktwert der vererbten Immobilien aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Immobilien abgeleitet werden, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit mit der vererbten Immobilie übereinstimmen. Hat der Nachbar daher im letzten Jahr ein ähnliches Haus mit gleicher Grundstücksgröße zum Preis von € 400.000,00 veräußert, so Gieseler, dürfte auch für die vererbte Immobilie derselbe oder ein ähnlicher Wert angesetzt werden. Liegen keine Vergleichswerte vor, sollte bei diesen Objekten der Wert im sogenannten „Sachwertverfahren“ ermittelt werden.

Besonders schwierig, so ergänzt Gieselers Vorstandskollege, der Kieler Steuerberater Jörg Passau, wird es in Zukunft bei der Vererbung und Verschenkung von

* Mietwohngrundstücken
* Geschäftsgrundstücken sowie
* gemischt genutzten Grundstücken.

In diesen Fällen, so Passau, ist das sogenannte „Ertragswertverfahren“ anzuwenden, wobei neu ist, dass dem Ertragswert noch der Bodenwert hinzuaddiert wird. Hier wird zunächst der Bodenwert nach der Formel „Fläche x Bodenrichtwert/m² Grundstück“ ermittelt und sodann der „Gebäudeertragswert“ nach komplizierten Formeln anhand der erzielten Jahresmiete unter Abzug von Bewirtschaftungskosten und einem „verzinsten Liegenschaftszinssatz“ unter Berücksichtigung eines „Kapitalisierungsfaktors/Vervielfältiger“ ermittelt.

Damit es in Zukunft bei der schenkungsweisen Übertragung von Immobilien keine bösen Überraschungen gibt, empfehlen beide Steuerexperten dringend, vor Durchführung der Schenkung steuerlichen Rat einzuholen. Gleiches gelte auch für die Erben nach einem Todesfall, insbesondere bei mehrfachem oder höherwertigem Immobilienvermögen.

* Bundesweit rd. 700 spezialisierte Steuerberater, Fachanwälte für Erb- und Steuerrecht finden Sie unter
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Rechtsanwalt/Fachanwalt für Erb- und SteuerrechtSteuerberater
Dr. Norbert GieselerJörg Passau
Vizepräsident DANSEFVizepräsident DANSEF
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