Helene-Monika Filiz
Mohr - Dr. Fuss - Filiz
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Was Bauherren seit dem 01.01.2018 beim Bauträgervertrag neu beachten müssen…




(Kiel) Seit dem 01.01.2018 gilt ein neues Bauvertragsrecht. Neben allgemeinen Regelungen sowie speziellen Regelungen, wie beispielsweise zum Verbraucherbauvertrag, erfolgte nunmehr auch eine explizite Neuregelungen des Bauträgervertrages in den §§ 650 u. ff. BGB.
 
Eine Legaldefinition des Bauträgervertrages, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, erfolgte in § 650 u BGB.

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen (§ 650 u Abs. 1 BGB).

Gleichzeitig wurde auch festgelegt, welche Normen des Werkvertrages anwendbar sind und welche nicht (§ 650 u Abs. 2 BGB). Dem Grunde nach erfolgt die Anwendung der Normen über den Werkvertrag auch auf den Bauträgervertrag.

Auf den Bauträgervertrag finden hingegen die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1 BGB keine Anwendung.

· Im Einzelnen:

§ 648 BGB enthält ein eigenes Kündigungsrecht des Bestellers. Dasselbe ist für den Bauträgervertrag ausgeschlossen, weil es sich hierbei um einen typengemischten Vertrag handelt, so dass es an einer vergleichbaren Sachlage fehlt.

Nicht anwendbar ist aber auch § 648 a BGB, der das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund enthält. Dies ist insoweit etwas problematisch, als dass bereits die bisherige Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Herstellungspflicht des Bauträgers, eine Kündigung aus wichtigem Grunde anerkannt hatte (vgl. insoweit BGH vom 21.11.1995 = NJW 1986, 925). Die Regel, dass der Bauträgervertrag einheitlich abzuwickeln ist, so der BGH, verlange dann eine Ausnahme, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung zu gewähren als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks (bzw. des Miteigentumsanteils daran) zu belassen (BGH a.a.O.). Das Rücktrittsrecht des Bestellers ist von der Rechtsfolge her insoweit ungenügend, als sich das Vertragsverhältnis hierdurch in ein Rückabwicklungsverhältnis ändert. Demzufolge kann das Sicherungsrecht des Bestellers im Hinblick auf bereits durch ihn geleistete Voraus- oder Abschlagszahlungen in Form einer Auflassungsvormerkung bedingt durch das Rückabwicklungsverhältnis erlöschen.

Die notarielle Praxis wird hierzu sicherlich eigene Lösungsansätze entwickeln, beispielsweise durch die Regelung von vertraglichen Kündigungsgründen aus wichtigem Grund. Dies ist bereits bislang für diverse Fallkonstellationen, wie etwa bei der Insolvenz des Bauträgers, wesentlichen Überschreitungen von vertraglich vereinbarten Fertigstellungsfristen oder bei wesentlichen Mängeln der Fall.

In diesem Zusammenhang bleibt abzuwarten, ob im Hinblick auf §§ 305 ff. BGB abweichende Vereinbarungen, als Allgemeine Geschäftsbedingungen, die mit dem gesetzlichen Leitbild des Vertragstypus Bauträgervertrag unvereinbar sein könnten, gewertet werden. Es scheint einiges für die Zulässigkeit von Abweichungen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu sprechen. Ein gewisses Restrisiko bleibt jedenfalls, so dass die Rechtsprechung hierzu im Zweifelsfalle abgewartet werden muss, um definitive Rechtssicherheit und -klarheit zu haben.

Die §§ 650 b bis 650 d BGB sind bei dem Bauträgervertrag gleichfalls nicht anwendbar. Diese Normen befassen sich mit den Änderungen des Bauwerkvertrages durch den Besteller hinsichtlich des Werkerfolges sowie hierzu korrespondierend die Änderung der werkvertraglichen Vergütung. Angesichts der Spezifikationen des Bauträgervertrages ist die Herausnahme dieser Regelungen nachvollziehbar. Gleichwohl wird man in der Praxis – wie auch schon bislang – entsprechende Individualregelungen in den entsprechenden Vertragswerken aufzunehmen haben.

Weiterhin sich die § 650 e BGB (Bauhandwerkersicherungshypothek) und die Bauhandwerkersicherungshypothek bei Verbrauchern nach Maßgabe des § 650 f V BGB beim Bauträgervertrag nicht anwendbar.

Demgegenüber beansprucht § 650 g BGB (Zustandsfeststellung auch bei Verweigerung der Abnahme) auch beim Bauträgervertrag Geltung. Im Falle der Verweigerung der Abnahme durch den Besteller kann der Bauträger auf die Zustandsfeststellung hinwirken. Die Abschlagszahlungen sind in § 650 v BGB sowie in § 650 m Abs. 2 BGB geregelt. Im Grunde genommen entspricht dies der bisherigen Regelungen. Weiterhin ist auch § 650 Abs. 4 BGB anwendbar, wonach die Fälligkeit der Vergütung die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung voraussetzt.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:
Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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